ВНЖ Дубай (ОАЭ) при покупке недвижимости | Резидентская виза ОАЭ

Резидентская виза ОАЭ через недвижимость (Golden Visa) оформляется при инвестиции от AED 2 000 000 (≈$544 500) в жилую или коммерческую недвижимость, включая объекты на этапе строительства от аккредитованных застройщиков. С февраля 2026 года порог считается по оценке Dubai Land Department, а не по фактически уплаченной сумме - объект в ипотеке засчитывается, если оценка DLD достигает порога и есть справка банка об отсутствии возражений (NOC). Статус действует до 10 лет с правом продления, без спонсора-работодателя, и не облагается подоходным налогом на физлиц.

Сумма входа

от $544 500

с февраля 2026 порог считается по оценке Dubai Land Department (DLD), а не по фактически оплаченной сумме - объект в ипотеке засчитывается при DLD-оценке ≥ AED 2 млн (нужна справка банка NOC), можно суммировать несколько объектов, доступна недвижимость на этапе строительства от аккредитованных застройщиков

Срок действия статуса

до 10 лет действия статуса

Кому доступна программа

Формальных ограничений по гражданству заявителя не найдено, включая Россию и Беларусь
Обязательна стандартная проверка происхождения средств при регистрации сделки с недвижимостью

Проверено 2026-08-26.

Чем программа отличается

нулевой подоходный налог на физлиц
10-летний возобновляемый статус без спонсора-работодателя

Кого можно включить в заявку

Родственник	Условия	Доплата
Супруг или супруга	Включается в заявку	-
Дети - без ограничения по возрасту при финансовом иждивении	Включаются как иждивенцы	-
Родители заявителя	Отдельным спонсорством, требования по доходу спонсора выше	-
Домашний персонал	Отдельная категория виз при спонсорстве держателя Golden Visa	-

Варианты инвестиции

Опция	Порог	Условия выхода
Готовая недвижимость	от AED 2 000 000 (≈$544 500) по оценке DLD	10-летний статус, можно суммировать несколько объектов
Недвижимость на этапе строительства	от аккредитованных застройщиков, порог тот же	-
Ипотечная недвижимость	засчитывается при DLD-оценке ≥ AED 2 млн	Требуется справка банка (NOC)
Рабочие визы и визы инвесторов	иные пороги и условия	Отдельные, не инвестиционные маршруты

Смета по маршруту готовой недвижимости для семьи из четырёх человек

Статья	Сумма
Объект недвижимости по оценке DLD	от AED 2 000 000 (≈$544 500)
Регистрационный сбор Dubai Land Department (4% от стоимости)	≈ AED 80 000 (≈$21 800)
Оформление Golden Visa на семью (медосмотр, Emirates ID, виза)	≈ AED 15 000-20 000 (≈$4 100-5 400)
Услуги агентства недвижимости (обычно 2%)	≈ AED 40 000 (≈$10 900)
Итого	от AED 2 000 000 + сопутствующие расходы ≈ $36 000-42 000

Сумма сделки - стоимость самого объекта недвижимости, а не невозвратный взнос. С февраля 2026 года порог считается по оценке DLD, а не по фактически уплаченной сумме - при покупке ниже рыночной стоимости стоит заранее сверить оценку с застройщиком или банком. В смету не входит вознаграждение юридического сопровождения.

Посчитаем вашу ситуацию

Состав семьи, сроки, полная смета со всеми сборами.

Как проходит оформление

Подбор объектаГотовая недвижимость, строящаяся или ипотечная - у аккредитованного застройщика/банка · От 1-2 недель
Сделка и регистрация в Dubai Land Department · От 2-3 недель
Получение оценки DLD (при ипотеке - справки NOC от банка) · От 1 недели
Медосмотр и подача на Golden Visa · От 1-2 недель
Получение Emirates ID и визы · Статус выдаётся на 10 лет с правом продления

Требования к заявителю

Постоянного проживания в ОАЭ для сохранения статуса не требуется
С февраля 2026 года порог считается по оценке Dubai Land Department, а не по уплаченной сумме
Для ипотечной недвижимости обязательна справка банка об отсутствии возражений (NOC)
Можно суммировать несколько объектов недвижимости для достижения порога
Требуется подтверждение законного происхождения средств

Какие документы понадобятся

Загранпаспорт - заверенная копия на каждого заявителя
Свидетельство о рождении и браке - заверенные копии (если применимо)
Договор купли-продажи недвижимости и документ о праве собственности (Title Deed)
Оценка недвижимости Dubai Land Department
Справка банка об отсутствии возражений (NOC) - при ипотечной недвижимости
Результаты медицинского осмотра (обязателен на территории ОАЭ)
Фотографии паспортного образца
Подтверждение источника средств

Как это было у других семей

Ипотека засчитана

Оценка вместо суммы платежа

Инвестор купил апартаменты в ипотеку, выплатив на момент подачи меньше AED 2 млн - но после изменения правил в феврале 2026 года именно оценка Dubai Land Department, а не уже уплаченная сумма, определила право на визу, и статус оформили с той же справкой NOC от банка.

Без спонсора-работодателя

Резидентство отдельно от занятости

Семья оформила Golden Visa через недвижимость именно для того, чтобы статус не зависел от работодателя - в отличие от обычных рабочих виз, которые аннулируются при смене или потере работы.

Что изменилось в регулировании

С февраля 2026 года изменился порядок расчёта порога: теперь учитывается оценка Dubai Land Department (DLD), а не фактически уплаченная сумма - это расширило доступ для покупателей ипотечной и строящейся недвижимости, если DLD-оценка объекта достигает AED 2 млн.

Частые вопросы

Сколько стоит резидентская виза ОАЭ через недвижимость?

От AED 2 000 000 (≈$544 500) - c февраля 2026 года эта сумма считается по оценке Dubai Land Department, а не по фактически уплаченной цене.

Нужно ли постоянно жить в ОАЭ, чтобы сохранить статус?

Нет, требования постоянного проживания для сохранения Golden Visa нет.

Можно ли купить недвижимость в ипотеку?

Да, объект в ипотеке засчитывается, если оценка DLD достигает AED 2 млн и есть справка банка об отсутствии возражений (NOC).

Можно ли использовать несколько объектов для набора суммы?

Да, несколько объектов можно суммировать для достижения порога.

На сколько лет выдаётся статус?

До 10 лет с правом продления, без необходимости работодателя-спонсора.

Какие налоги платит резидент ОАЭ?

Подоходный налог на физических лиц в ОАЭ отсутствует.

Есть ли другие маршруты получения резидентства ОАЭ кроме недвижимости?

Да, также доступны рабочие визы и визы инвесторов с иными условиями.

Остался вопрос?

Ответим по вашей ситуации, а не общими словами.

Разбираем подробно

15 января 2024

Банки ОАЭ

15 марта 2024

Медицина в ОАЭ

28 сентября 2024

Недвижимость в ОАЭ комплекс Wynn Al Marjan Island

27 ноября 2025

Открытие банковских счетов в ОАЭ

30 ноября 2025

Открытие компании в ОАЭ

31 мая 2023

Почему Эмираты стали центром притяжения капитала из России?

2 декабря 2025

Резидентские визы в ОАЭ в 2026 году

3 июля 2026

Резидентство, налоговое резидентство, банки и постиммиграционные услуги в ОАЭ: полный гид для граждан РФ в 2026 году

21 апреля 2023

ТОП-11 самых вкусных блюд в ОАЭ

31 октября 2023

ВНЖ в ОАЭ

ВНЖ ОАЭ + карибский паспорт: как совместить нулевые налоги и глобальную мобильность в 2026 году

30 декабря 2025

Завещание в Эмиратах

Дополнительные услуги в ОАЭ

После получения резидентства помогаем закрыть практические задачи на месте.

Резидентская виза ОАЭ