Ситуация на рынке недвижимости Венгрии

За последние несколько лет рынок жилья Венгрии поднялся на первые строчки в рейтинге стран, на территории которых граждане иностранных государств предпочитают покупать недвижимость. И этой тенденции есть разумное объяснение. 

Во-первых, стоимость апартаментов в Будапеште на 20 % ниже, чем в Лиссабоне и Мадриде. А во-вторых, за последние пару лет цены на жилые помещения в Венгрии выросли на 40 %.

Мы помогаем получить ВНЖ Венгрии, по ссылке можно ознакомиться с условиями программы.

Далее поговорим о том, стоит ли инвестировать в жилую недвижимость Венгрии, а также обсудим основные преимущества таких сделок.

Преимущества покупки недвижимости в Венгрии

Подавляющее большинство иностранных инвесторов покупает недвижимость в этой стране с целью получения ВНЖ. Сегодня официальный статус приобретают иностранцы, которые купили жилую или коммерческую недвижимость стоимостью от 155 тыс. EUR.

Чтобы стать участником такого варианта получения ВНЖ Венгрии, иностранцу нужно подтвердить легальность своего дохода и доказать, что находящиеся на его счетах сбережения покроют минимальный объем ежедневных потребностей, а также достаточны для оплаты всех сопутствующих сделке сборов и государственных пошлин. 

На банковском счете инвестора должно быть не менее 27 тыс. EUR. плюс сумма стоимости недвижимости и сопутствующих этому сборов.  Данная сумма актуальна в том случае, если в заявке на предоставление официального статуса указан только основной инвестор. Для каждого дополнительного члена семьи необходимо добавить еще по 16 тыс. EUR 

Дополнительными преимуществами приобретения недвижимости в Венгрии являются: 

• постоянный рост цен на жилые объекты: с 2015 года цены на апартаменты в среднем выросли в 2,5 раза;
• возможность получать прибыль от сдачи квартиры в аренду: в 2022 году аренда выросла , в среднем, на 18 %;
• покупка жилого объекта с привлечением заемных средств: Венгрия одна из немногих европейских стран, которая позволяет иностранным инвесторам купить жилье в ипотеку (средняя процентная ставка варьируется в пределах от 8 до 10 %).

Важно учесть, что владельцы недвижимости, претендующие на ВНЖ, имеют право получать доход за пределами страны. В качестве заработка, подтверждающего финансовую независимость, могут использоваться доход от работы по найму с возможностью работать дистанционно, дивиденды, доход от фриланса и даже пенсия.

Тенденции рынка недвижимости

Мы уже говорили о том, что стоимость жилой недвижимости в Венгрии ежегодно увеличивается. Сегодня средняя цена квадратного метра находится на отметке 2400 EUR.

Данный показатель напрямую зависит от местности, где находится квартира  Самая дорогая недвижимость, конечно же, в Будапеште. Апартаменты в новостройке здесь можно приобрести в среднем за 2900 EUR. 

В туристических районах ценник намного выше: например, квартиры, расположенные в Белварош-Липотварош, стартуют от 5000 EUR за квадратный метр. 

В более отдаленных от центра страны городах стоимость квадратного метра снижается в среднем до 1700-2400 EUR. Например, в Шиофоке этот показатель находится на отметке в 2300 EUR, а в Секешфехерваре — 1710 EUR.

Недвижимость вторичного рынка — более приемлемый с финансовой точки зрения вариант инвестирования. Стоимость жилья этой категории — 1100-2200 EUR за квадратный метр.Но на вторичном рынке есть свои нюансы и особенности, которые знают только специалисты. 

Большим спросом пользуются объекты первичного рынка площадью от 60 кв. м. В данном случае речь идет о жилых комплексах, расположенных в благоустроенных районах и оборудованных по современным стандартам, предъявляемым к внешней и внутренней инфраструктуре.

Процесс покупки жилья

Условно процесс покупки объектов жилой недвижимости можно разделить на семь основных этапов: 

1. Изучение актуальных предложений. На данном этапе инвестору необходимо определиться с перечнем требований, предъявляемых к жилым объектам, и на основании этих выводов выбрать несколько наиболее подходящих вариантов.
2. Выбор объекта инвестирования. Конечно, в идеале , покупателю необходимо воочию увидеть квартиру. Однако, если по какой-либо причине он не может приехать в Венгрию, специалист, сопровождающий покупку недвижимости, предоставит подробные фото- и видеоотчеты о выбранном помещении в онлайн-режиме.
3. Подписание предварительного договора и внесение предоплаты. Предварительный договор рекомендуется подписывать только после того, как сопровождающее сделку лицо проверит юридическую чистоту объекта. В таком договоре указывается следующая информация: 

• технические характеристики квартиры;
• ее точный адрес;
• стоимость;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за невыполнение договорных обязательств.

После подписания предварительного договора покупатель перечисляет продавцу 10 % от стоимости жилого помещения. Если инвестор решит отказаться от покупки, деньги, внесенные в качестве предоплаты, ему не возвращаются. 

1. Получение разрешения на покупку. Разрешение предоставляет Земельный департамент страны. В среднем на принятие решения уходит от 2 до 4 недель.
2. Проведение окончательного расчета с продавцом. Оставшиеся 90 % стоимости объекта перечисляются на счет продавца после того, как Земельный департамент одобрит сделку.
3. Оформление права собственности. Для получения документа, подтверждающего право собственности, не обязательно лично приезжать в Венгрию. Этим процессом может заняться адвокат или юрист, сопровождающий сделку.
4. Уплата налога. В течение трех месяцев с момента заключения сделки инвестор должен заплатить в бюджет государства 4 % от стоимости приобретенного объекта недвижимости.

Налоги и сборы

Покупатели жилых объектов недвижимости Венгрии платят налог на переход права собственности. Он зависит от стоимости квартиры: за помещения стоимостью до 2,6 млн EUR нужно заплатить 4% от суммы сделки, за более дорогие объекты — 2 %;

Приобретая квартиру в новостройке, инвестору придется заплатить  НДС 27 % в качестве налога. Однако в большинстве случаев эта сумма уже включена в стоимость жилья.

Стоит принять во внимание и   административные сборы, которые необходимо будет оплатить при совершении сделки: 

• плата за получение разрешения на проведение сделки  - варьируется в пределах от 170 до 200 EUR;
• резерв объекта (наложение вето на его продажу) стоит 60 EUR;
• за выписку из кадастрового реестра нужно заплатить 30 EUR;
• оформление паспорта владельца обойдется в 22 EUR.

Если интересы иностранного гражданина представляет профильный юрист, сумма инвестиционных расходов увеличивается на сумму стоимости его услуг. В большинстве случаев специалисты этой категории берут от 5 % от цены приобретаемого жилого помещения: в зависимости от сложности сделки.

Расходы на владение и содержание жилья

Расходы инвестора не ограничиваются стоимостью квартиры, налогами и сборами. Собственники жилых помещений также ежемесячно должны оплачивать коммунальные платежи (за апартаменты площадью 85 кв. м в среднем нужно заплатить от 100 до 230 EUR в месяц).

Ежегодно также придется уплачивать налог на недвижимость. Размер данного платежа зависит от законодательных требований, действующих на территории конкретного населенного пункта.

Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, то к основному объему расходов также добавляются платежи, связанные с оформлением страховки.

Налоги при продаже

При продаже жилья владелец также платит налоги. Налоговая база в данном случае рассчитывается на основании разницы между расходами, связанными с покупкой конкретной квартиры, и доходом, полученным от его продажи.

Начальная налоговая ставка при продаже — 15 %. Если объект был в собственности более 5 лет, платить налог не нужно.

Права и обязанности иностранцев при покупке недвижимости

Иностранные граждане могут приобретать любые объекты недвижимости за исключением тех, которые являются памятниками архитектуры. Если речь идет о земельных участках, то земли, относящиеся к категории сельхозназначения, также не могут быть предметами сделок.

Иностранцы, решившие купить недвижимость Венгрии, должны своевременно выполнять обязательства по уплате коммунальных платежей и налогов.

Также стоит учесть, что во время срока действия ВНЖ инвестор не может продавать или сдавать в аренду принадлежащее ему жилое помещение. Регистрировать в нем лиц, не указанных в заявке на предоставление официального статуса, также нельзя.

Покупка недвижимости Венгрии — один из доступных россиянам способ оформления европейского ВНЖ. Это сложная процедура, которая требует  серьезного объема знаний норм действующего законодательства.

Хотите свести к минимуму риски, связанные с отказом в предоставлении этого  вида на жительство? Обращайтесь к профильным специалистам компании MIRBEZVIZ. Мы проанализируем все ваши задачи, сопоставим их с условиями страны оформления, оценим все риски, профессионально подстрахуем на каждом этапе,    и подберем объект недвижимости, который будет максимально удовлетворять ваши запросы.