Рынок недвижимости Испании

Насколько успешным в 2023 году был рынок недвижимости Испании

2022 год стал для испанского рынка жилой и коммерческой недвижимости чрезвычайно успешным. После отмены ограничений, вызванных пандемией коронавируса, и восстановления туристического потока он заметно вырос. Количество сделок по сравнению с 2021 годом выросло более чем на 14 %.

Но рост не был постоянным и линейным. Всплеск интереса к сделкам с недвижимостью уменьшился уже к июню. Далее активность покупателей существенно снизилась. К этому привели различные причины как экономического, так и политического характера.

Как следствие, рынок недвижимости Испании вошел в 2023 год в состояние рецессии. Сокращение активности на нем оценивается представителями международной консалтинговой компании CBRE в 33 %. Одной из ключевых причин такого положения дел стало увеличение банковских ипотечных ставок.

В то же время продавцы, увидев, что количество покупателей начало уменьшаться, стали снижать цены и предлагать более выгодные условия, особенно если клиент готов обойтись без ипотеки и сразу выплатить всю сумму. Это привлекает на рынок инвесторов, которых не пугает рост процентных ставок по ипотеке.

Важно и то, что рост жилищного рынка Испании в 2022 году был обусловлен, по большей части, сделками с вторичной жилой недвижимостью. Новостройки пользовались меньшей популярностью, и продавцы тоже вынуждены снижать цены, чтобы заинтересовать покупателей. Поэтому даже элитную недвижимость в Испании сейчас можно купить по выгодной цене. Более чем 20% сделок были оформлены иностранцами, которые готовы вкладываться в элитное жилье, в том числе с целью получения "золотой" визы.

Актуальные проблемы испанского рынка недвижимости

Дорожающая ипотека – одна из основных проблем, с которой столкнулся рынок недвижимости в этой стране. Рост ипотечной ставки – инициатива Европейского Центрального Банка (ECB).

Но это – не единственный фактор, влияющий на ситуацию. Надо также принять в расчет:

• недостаток предложения новостроек из-за остановки некоторых проектов и замедления строительства ряда объектов.;
• ограниченность вторичного рынка жилья, даже в крупных городах – те, кто не может купить квартиру в новостройке, покупали бы "вторичку", но выбор в этом сегменте ограничен.

На рынке аренды тоже не все в порядке. Средняя стоимость аренды квартиры в Испании в августе 2023 года составила €12 за "квадрат". Это наиболее высокий показатель за последние 5 лет. Однако аренда дорожает постепенно. К тому же с 1 сентября 2023 года в стране действует новый Жилищный закон, ограничивающий рост годовой стоимости аренды. В среднем, в 2023 году он не может превышать 2 %, а в наступающем 2024 году – 3 %.

Факторы, стабилизирующие ситуацию на рынке недвижимости Испанского королевства

К счастью, есть факторы, которые позволяют не опасаться серьезного кризиса. Это: 

• отсутствие избыточного предложения на рынке;
• отсутствие перекредитованности застройщиков – она не превышает 6,9 % в то время как в 2007 году достигала 23,9 %;
• сравнительно стабильное финансовое положение ипотечных заемщиков – стоимость проживания в Испании за последние годы несколько выросла, и граждане страны нередко жалуются на то, что уровень жизни ухудшается и цены растут, но при этом долговая нагрузка на среднестатистическое домохозяйство снижается, а процент банковской задолженности держится на стабильном уровне.

Это позволяет с высокой долей уверенности предполагать, что ситуация на рынке недвижимости не будет резко меняться к худшему.

Что ждет испанский рынок недвижимости в 2024 году

В исследовании, подготовленном специалистами университета Барселоны, предполагается, что снижение цен на жилую и коммерческую недвижимость в Испании будет продолжаться. Но существенным оно не будет: по их мнению, средняя цена квартиры в Испании на первичном рынке к концу 2023 года снизится на 5 %, а в течение 2024 года – еще на 3 %.

Замедленный экономический рост, с последствиями которого столкнулась Испания, тоже повлияет на ситуацию на рынке недвижимости. Но это будет продолжаться лишь в течение шести-семи месяцев. С высокой вероятностью уже к июлю 2024 года банковские процентные ставки стабилизируются и, возможно, начнут снижаться, если ECB не решит сохранить их на прежнем уровне или еще немного повысить. Это приведет к небольшому росту цен на жилье и коммерческую недвижимость. Скорее всего, они вернутся к показателям начала 2024 года. Поэтому инвесторам, рассматривающим возможность вложения денег в испанскую недвижимость, желательно принять решение в ближайшее время. Сейчас ситуация для них выгодна, но в середине следующего года это может измениться. Дальнейшего снижения цен на недвижимость, особенно значительного и в крупных городах, точно не предвидится.

Наиболее привлекательными для инвестиций в недвижимость регионами остаются те, что пользуются популярностью у приезжих туристов, – Кадис, Малага, Балеарские острова. Вложение средств в курортную недвижимость считают выгодным и местные, и иностранные инвесторы. Но не стоит забывать, что для получения "золотой визы" в Испании надо приобретать объекты стоимостью от €500 000.

Компания MIRBEZVIZ предлагает консультации по вопросам инвестиций в испанскую недвижимость и получения "золотой визы" или ВНЖ. Мы оперативно ответим на вопросы, расскажем об актуальной ситуации и наиболее вероятных прогнозах, поможем выбрать подходящий для вложения средств объект и собрать необходимые документы.